论文提要：在日常执行过程中，对于“一处房产”是否可以执行，该如何执行存在着较大争议。景宁法院自2009年以来，共受理被执行人只要一套房产无其他财产可供执行的各类案件63件。其中完成对房产的执行工作的37件，该类案件得以顺利执结的主要原因在于被执行人自愿对房产进行变拍卖以偿还债务。而因执行过程中各种困难及复杂情况未能及时执结的案件多达26件，以至申请人的合法权益无法得到及时的保障，本文拟就此问题作初步探讨。

实际操作中的具体案例

本院执行局受理袁某系列案件，在执行过程中，袁某夫妇逃匿躲避执行，下落不明，无其他财产可供执行，但有一处坐落在景宁县城某小区的房产，建筑面积73平方米，为袁某唯一住房。但对拍卖该房产中，袁某妻子出现在该法院并提出该房产为其必需居住的房产，人民法院不应拍卖，但又不积极履行债务，对其丈夫下落也表示不知情。而申请人认为，该套房产袁某夫妇未实际居住，而是将房产租赁给他人使用，要求法院拍卖该房产来清偿债务。

被执行人的唯一住房是指在执行过程中，经查证属实，被执行人为个人，只有一处住房，该房产表现为多层房屋中的一套或立地结构的一间房屋，且难以分割或分割后大大降低价值的，归被执行人所有的房产。本案的执行就涉及到被执行人唯一房产的执行，而唯一房产的执行从根本上来说，存在着实现申请人合法权益与保障被执行行人基本生存权的矛盾。最高院于2005年12月14日出台《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（下称抵押房屋处理规定），对被执行人所有设定抵押的房屋进行处置作出了程序性的规定，而对其他没有设定抵押权的唯一住房执行未作出程序上的规定，各地法院也做法不一，这也成为当前被执行人财产难处理的一个执行难点。因此，为有效破解这种有财产难以执行的局面，我们必须在执行中探索并构建一套行之有效的对执行人唯一住房的处置程序，平衡申请执行人与被执行人的利益冲突，以求法律效果与社会效果的统一。

二、 对“一处房产”执行的法律依据。

1、《民诉法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。被执行人所有的一处房产亦属于其应履行义务的财产范畴，因此人民法院对房产采取执行措施并无问题。然而2005年1月1日起实施的最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第6条规定：对被执行人及其所抚养的家属生活所必须的居住房屋可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；第7条规定：对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必须的房屋和生活用品，人民法院根据申请人申请在保障被执行人及其抚养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行。从此看来，对被执行人“一处房产”能否执行关键在于该房产是否超过被执行人及其所抚养家属必须的居住条件。本文案例中被执行人长期在外生活，并将自己名下的房屋出租给第三人用于收益。笔者认为，由于被执行人具有相对稳定的其他住所，符合《规定》第七条规定的条件，因此此种情况下可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。对于住房是否超过被执行人及其所抚养家属必须的居住条件，应结合被执行人的居住情况、房屋面积、房屋价格等多种因素予以认定；

（1）、被执行人享有其他固定的租赁房屋。实践中经常存在这样的情况，被执行人名下有一套住房，同时因从事生产经营又从第三人处租赁房屋，并且长期固定在租赁房屋内从事日常生产生活；或者被执行人在城镇购置了商品房，同时又在农村承包集体土地从事畜牧养殖或经济作物种植，为了生产便利和生活需要，在承包土地上修建房屋或临时建筑长期居住。《规定》第七条并未规定被执行人对住房享有所有权，因此笔者认为，只要被执行人享有稳定的居住权，即使该第二处住房并未登记在被执行人名下，也可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。 

（  2）、被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产。尽管被执行人除唯一住房外无其他财产可供执行，但与被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产。如果被执行人长期居住在家庭成员名下的房屋，并将自己名下的房屋出租给第三人用于收益。笔者认为，由于被执行人具有相对稳定的其他住所，符合《规定》第七条规定的条件，因此此种情况下可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。

 （ 3）、被执行人的唯一住房面积过大。对于被执行人的房屋面积明显超过生活所必需的认定标准，可以参照当地建设部门公布的上年度人均最低住房标准建筑面积，以及建设部发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定的第三条第二款，“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%”的规定。

 （ 4）、被执行人的唯一住房价格过高。考虑到我国各地经济发展不平衡的实际情况，对于认定被执行人住房是否超过生活所必需的另一标准就是价格判断原则，法院可以依照被执行人住房在当地的市场价格作为参考标准。因为在经济发达地区或者大城市，不同地段的房屋价格差异很大，当被执行人的唯一住房因所处的位置、地段、结构或用途等条件使其实际价值较大，评估变现后即使安置被执行人及其所抚养家属后仍有足额房产变价款实现债权，则法院可以认定被执行人的住房已经超过生活所必需的标准。

2、2005年12月21日起施行的最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中第2条规定：人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其抚养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期限，在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所抚养的家属迁出该房屋。第3条规定：上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制执行裁定，并按照《民事诉讼法》第226条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查核实，可以由申请人为被执行人及其所抚养家属提供临时住房。第4条规定：申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所确定的人均廉租住房面积确定；并规定，其租金参照当地同类房屋租金确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定，已产生的租金可以从房屋拍卖或变卖价款中优先扣除。

三、实践中“一处房产”执行的困境及难点

1、社会公众对于《查封规定》6条误解。《查封规定》第6条明确指出：“对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖活着抵债。”这一规定从保障被执行人基本生存权的角度出发，适合限制了对被执行人一处房产的执行，但是也是该条规定让社会公众普遍理解为被执行人只有一套房产的，人民法院不能对其进行拍卖、变卖。

2、被执行人故意规避执行。基于《查封规定》6条的规定，不少被执行人出于逃避履行债务的目的，原本被执行人名下有多处住房，但其故意造成在执行阶段只有一处房产的局面。

3、缺乏明确的法律规定。一是对被执行人住房超过生活所必需的认定标准。由于我国的法律对“所必需的居住房屋”的标准没有明确规定，给执行过程中带来了很大的困难。二是《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中的关于临时住房的规定是否适用于未设定抵押的房产没有明确规定。三是对于被执行人所抚养的家属包括哪些，若被执行人为逃避执行，将无抚养关系的家属带至家中一起居住该如何取证。

4、被执行人不愿意配合执行。在执行过程中，被执行人大多抵触情绪较大，不愿搬出腾空房产，更不愿意接受“以大换小，以近换远”的处置方案。更有少数被执行人以爆炸、自杀相威胁，以至于执行困难重重。

四、当前唯一住房执行的利弊分析。

1、置换执行
　　置换执行就是对可处分的被执行人唯一住房，先由申请执行人提供保障被执行人基本生活居住的房产，采用以小换大、以次换好的方式，与被执行人居住的房产进行置换，再将置换的被执行人房产予以处置的执行方式。此执行方法优点在于：（1）执行一步到位。由于已对被执行人提供了保障的基本居住房屋，对被执行人的一处居住房产处置后，无后续保障的后顾之忧。（2）方便搬移出屋。因被执行人在搬移原居住房屋时，人民法院已责令申请人为被执行人提供了可以永久居住的房屋，被执行人不会因无处可搬而拒不搬迁。但此方法也存在一定的弊端：（1）加重了申请人的负担。因申请人在未得到债权实现时，就要为被执行人提供一套价值不菲的住房，很显然为申请人增加了一笔较大的经济负担，申请人对此不具有积极性，特别是申请人为银行等单位，因受财务制度的限制，更不愿接受先为被执行人提供住房的做法。（2）提供保障房的产权不明晰。申请执行人为被执行人提供的保障房，不可能直接登记在被执行人名下，而是登记在申请人名下。申请人对此享有产权，却让渡了使用权，而被执行人享有了使用权，却失去了产权。这样，申请人与被执行人之间会有在产权的归属上产生争执，另被执行人也会对申请人提供的保障房的地段、品质有“挑刺”的情形，而申请人也会因被执行人的“挑刺”产生怨言，这些都会制约唯一住房的有效执行。
　　2、保留租金执行

保留租金执行就是对被执行人的唯一住房处置后，在分配时优先提留一部分执行款作为被执行人在一定时期内的租金费用。在执行实践中，有些法院在处置被执行人房产后，根据所在地城镇的房屋租赁情况，留取2-5年的租金作为被执行人的基本生活保障。此执行方法优点在于：（1）执行简单。省去了先为被执行人提供保障房的前置程序，为申请人提供了执行方便。（2）实行了债权最大化实现。由于2-5年的租金相对为被执行人提供基本居住房来说，金额较小，可以留取更多的执行款用来清偿债务。但这种方法也产生很大的弊端：（1）搬移出屋困难。由于在执行被执行人唯一住房时，没有为被执行人提供可搬移的居住对象，被执行人往往会拒绝搬移。即使人民法院实施强制搬移，也会陷入无处安置的尴尬境地，并且容易使群众怀疑法院执行工作人性化的不足。（2）被执行人的基本居住权得不到有效的保障。留取2-5年的租金只能是留给被执行人短期内的居住保障，其目的是不使被执行人失去唯一房产后无处安置，这对享有固定收入的被执行人或许能够产生保障，但对于无固定收入的被执行人来说就会产生在一定时期内无处安身的可能，也极易产生信访，给社会带来不稳定的安全隐患。

五、意见与建议。

1、对于婚姻家庭关系案件中分割“一套住房”的案件，审判庭在调解或判决时要充分考虑是否有利执行，对于双方都争住房的，在保障妇女儿童和弱势者的利益的前提下，可以采取“优先购买法”，在同等条件下谁先交标的款就确认给谁，无条件的可采取缴纳一定的保证金的方式以利于调解判决的执行；对这类案件的执行因大多牵涉到子女的利益和亲情关系，应多做和解工作，多做双方当事人亲属的工作，往往会起到事半功倍的作用、

2、以租赁房屋作为过渡房保障被执行人的居住权。房产作为被执行人的一项重要财产，对被执行人而言，房产与其他财产并无什么不同，在其未履行法定义务之前，随时有被法院强制处理房产的危险，而不论房屋是否为被执行人的唯一住房。因为，被执行人的所有财产均是其所负债务的担保，被执行人应当承担广泛的财产责任。且居住权也不意味着必须有自己的房产，居住权强调的是有房屋可住，而不是有房产所有，所以完全可以用租赁房屋代替被执行人所有的一处房产。

为了不加重申请人的负担，我们无需申请人直接提供被执行人此后永久性的居住房屋，但申请人作为唯一房产处置的利益获得者，应当承担提供被执行人过渡性居住房屋的义务，使被执行人能够自愿搬移原居住房屋。即使被执行人不自愿搬移，人民法院在强制执行时可以将房屋内的什物强制搬移到过渡性住房中。这样既解决了搬移出屋的困难，也使人民法院的执行更具有人性化。当然，被执行人对过渡房有自行选择权，被执行人可以选择自行租房也可以选择由申请执行人提供的租房作为过渡房。被执行人自行租房的有困难的，可以申请法院要求申请人为其提供一定期间的租金。笔者认为，在提供过渡房时，还应注意二点：（1）提供过渡房或租金的期限。考虑到房产处置的时间性，申请人提供的过渡性租房及租金的期限应当不低于一年为妥。申请人提供的过渡性租房及租金在性质上应当属于垫付的执行费用，在房产处置后，应当优先予以提取归还申请人。（2）提供过渡房面积的大小。过渡房面积的大小应当不影响被执行人及其所扶养家属的基本生活居住为限，同样可以按《城镇最低收入家属廉租房屋管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

3、对于滥用一套房产规避执行的行为，如被执行人原有多套房产，在诉讼立案时间以后形成一套房产的，以及其配偶、共同生活的父母、子女或其他亲属尚有其他可供居住的房屋的，原则上对被执行人名下只有一套房产的情形不应适用《查封规定》第6条规定而不予执行，除非被执行人能够举证证明其处分其它房产时有不得已的紧急情况，具有正当目的。只有这样，才能有效遏制和预防滥用《查封规定》第6条规避执行的不诚信行为，保障该规定在司法实践中的正确适用。在上述情况下，我们并不需要通过申请人行使撤销权的诉讼来否认已经发生的房产交易行为。企图通过诉讼使被执行人的财产状态恢复到以前不仅费时费力，而且不容易达到目的。依据合同法第七十四条规定，撤销权诉讼必须由起诉人举证证明欲撤销的房产交易行为是恶意和低价的或者是无偿的，而这对起诉人来说并不是一个容易完成的负担。而且，即使胜诉，已经发生变动的物权，能不能再恢复到被执行人名下，也有法律与现实上的很大不确定性，因为会涉及对第三人因房产交易被撤销而产生的债权的保护问题，特别是在被执行人不具备清偿全部债务的能力时。法院只需要使被执行人所欲达到的规避执行目的不能实现，就足以惩戒和预防被执行人的该种恶意转移房产行为。为此，可以采取以下措施：(1)、 正确理解法律精神，加强对以一套房产事实规避执行的识别。《查封规定》第6条并不是说任何情况下的一套房产均不能执行，它只是基于基本居住权益优于债权实现利益的价值判断，适度限制了对被执行人房产的执行，以保障其基本居住权益。因此，要正确理解《查封规定》第6条的法律精神，通过事实判断是否应给予被执行人该种保障。对被执行人名下的财产法院应予以充分执行，而不是限度执行。（2）、对于被执行人于诉讼期间赠予、质押、抵押、转卖、转让、过户房产的行为，法院在执行阶段应当对其处置房产的理由严加审核，能够确认系规避行为的，不但要坚决执行其名下现有房产偿债，依法要求被执行人双倍支付迟延履行债务期间的利息，还要以拒不履行人民法院生效裁判追究其妨害执行的责任，对其予以罚款或者拘留。